台灣房價上漲的原因
發表於 : 週二 5月 15, 2012 11:33 pm
壹、張忠本 版 (企業家 聚鼎科技董事長)
發表於2011/04/20 http://blog.udn.com/ben0313/5118193
過去三年，台北、新北市房價上漲1~2倍不等。升斗小民望屋興嘆的挫折感及怨憤確值得同情，這也是奢侈稅推出後受到多數民眾支持的原因。
但是將房價上漲完全歸因於建築開發商或擁有豪宅者操作房價，則也未必公允。
台灣近年房價飆漲的短期因素是「資金」。民進黨執政八年，製造兩岸緊張對峙，民間擔憂台海安定，資金外流7兆元。兩岸緊張情勢紓緩後，台灣投資風險降低。加上遺贈稅降低，海外華人資金回流。據中央銀行統計，近兩年民間資金回流逾2兆元，情勢完全改觀。加上美元貶值，國際熱錢流向亞洲。目前民間游資泛濫，銀行爛頭寸過多，利率空前低廉，助長房地產投資。
兩岸對峙八年期間，台灣房地產投資停滯，房價低迷。同期間，香港、上海、北京房價都巨幅上漲，香港豪宅單價有高達一坪850萬元(新台幣)者。近兩年在「比價效應」下，造成港資、陸資及台資回流投資台灣房地產。
第三個短期因素是「市場預期心理」所產生的假性需求。當大家都看好房市會上漲時，投機客利用財務槓桿只要付很少的自備款，未等房屋完工房價上漲，轉手即可賺得非常高的投資報酬率。這些搶短線的投機客，是房價上漲推波助瀾的主要動力，奢侈稅實施就在於扼阻此類投機需求。
值得注意的長期因素，則是「社會累積之儲蓄存量」。台灣土地稀有，人口密度高，加上東方人有土斯有財的觀念，有錢就會買房地產。過去卅年經驗，每隔數年(過去平均七年，這次週期間隔較長)，民間儲蓄累積到一定程度，就有一波房產投資潮:新一代的首次購屋族、為保值買第二間收租的投資客，以及舊屋換新屋、小屋換大屋、偏遠郊區換新開發市區，或兒女長成，父母為兒女置產等，造成房價節節上漲。從過去每次房價上漲循環看，房市景氣繁榮兩三年，房價巨幅上升1~2倍之後，回檔最多也只有1~2成。然後沉寂一段時間，積蓄下一波購買力。
台灣都會區房價不可能回到原點，長期趨勢必然是逐步攀升，正如新加坡、香港、上海一樣。台北市民生社區為例，卅年經過3~4波，房價約上漲10~15倍。
「新興社區」也是促成房價上升的因素。因為規劃整齊、公設完整、建材高級，住家品質提升，帶動換屋族高價競購。近年房價上漲最多的地區是信義計劃區，大直、新莊、板橋、台中、台南、竹北等重劃區。土地重劃是為了都市建設。土地重劃的受益人原多是漁民、農民，只是後來轉手賣給建設公司或與建商合建開發。
所以今天這些重劃區土地大多集中在保險公司、建築開發商及大地主手中。土地重劃的目的是「都市更新」，若是沒有土地重劃及建商的投資開發，今天的重劃區可能還是我們所不樂見的兵工廠、農田、魚塭、磚窯的破敗景象。再者舊市區幅員狹小，隨著人口及所得增加，如果沒有重劃區，住屋更會供不應求。
房價上漲另一因素是新建住宅高級化，如一樓作為開放空間，或會客室、交誼廳、運動休閒中心。又如建材用大理石取代磁磚，磁磚取代油漆，地面鋪大塊地板，衛浴、廚房設備採進口貨，中央空調加空氣潔淨器等。今天同樣地段，房屋品質比十年前提升許多，成本增加，當然單位售價也水漲船高。
奢侈稅對短期嚇阻投機有效，對長期「居住正義」恐難落實。今天如果要落實「居住正義」，不是打壓房價，而是增加平價住宅的供應:如配合捷運興建，開發新市鎮、新社區；保留公有地廣建國民住宅及社會出租住宅。其次是產業發展分散到中南部及桃竹苗。最後，實施房地產資本利得稅，或以市價課徵土地增值稅。雖無法改變房價長期上漲趨勢，但可以平衡財富被剝奪感。
CFO評論: 張忠本曾經是我的長官 在公務上 沒話講 但關於政治部分 不予置評
貳、林隆昌 版(執業會計師 醫師公會及藥師公會受聘講師)
原文詳 http://www.richgogo.com/pro/pro_one/245/
一前言
最近幾則有關房價的新聞，都令人啼笑皆非。例如，為了帶動房價上漲，公有土地停止標售、再者，甫推出的都市更新案，也為了避免影響房價，立刻喊停。所有讀過經濟學的人都知道，物價的漲跌是因為供需互動的結果，其中需求的主要來源必須要需求者有資金。特別是房屋，若無資金，房價不可能上漲。
造成房價在一年內漲一倍其原因是台灣的資金氾濫。這些資金不是原來台灣本土的資金，而是國際資金快速進入台灣。根據某雜誌報導目前市場閒置資金高達新台幣六兆以上。
二國際資金流入台灣的原因
國際資金流入台灣的原因有三：
第一遺產稅率降到10%。
鄰近各國包括日本韓國等遺產稅率都在50%以上，美國遺產稅率明年將回到55%，大陸遺產稅即將從60%開始課徵，國際資金包括台商的資金當然會跑到台灣來避稅。而且房地產是以公告價值課徵遺產稅，公告價值常是市價的三成以下，資金若轉入房地產，遺產稅降為3%以下。一個有十億現金資產的人若在台灣不規劃，其遺產稅額是一億元，若全部轉入不動產，遺產稅降為三千萬元，省稅七千萬元。
第二利率偏低資金轉入資產市場。
目前銀行存款利率普遍在1%以下，大額存款更低到剩下0.3%以下，利率的政策顯然是會逼得金主將資金轉入資產市場獲取投資利潤。存利率低、相對的借款利率也低，投資人再低利率低負擔的條件下一定會大額融資炒作資產，包括股票及房產。
第三開放外資買樓。
目前外資進入台灣要購買不動產，在台灣的法規上並不困難，只要在國內設公司或找到國內個人名義，即可大舉買入房地產，政府似又不查禁。
三房價急速上漲是中產階級的悲哀
一個中產人，二十年來每年存50萬元，20年後累積到1000萬元，98年初若打算在台北市買房，可是一直等到99年出都沒有買進，原來在台北市1000萬元可以買到的房屋，現在要2000萬元以上。這個人的感受是什麼，他還要再存20年才能有房子住，內心會發現一年內他損失了1000萬元。原來不是股市崩盤才會有損失，而是快速的上漲的房價使這個人的損失更嚴重。
四結語
房價上漲是社會的正常現象，但若是因為資金快速集中造成快速的上漲，人民普遍的感受是努力已經趕不上壓力。政府的人才很多，不會真的認為公有地標售或都更案是造成房價上漲的原因吧!在台灣普遍民眾還沒有準備好要像新加波或香港成為國際資金自由區的時候，建議政府儘快提高遺產稅率、提高利率、並緩和國際資金進入台灣炒樓，以遏止資金大量進入房市。
CFO評論: 究竟是誰一舉將遺贈稅從約50%一次調降到10%的？有影響嗎?
看看財政部官網的這些話吧!(原文詳http://www.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=61499&ctNode=1774&mp=6)
遺贈稅稅率雖降為10％，仍較上年增加178億元(+79.7％)，如扣除單筆大宗之遺贈稅147億元，仍較上年增加13.8％，主因回國依法申報者增加所致。
換句話說，很多人是等到馬英九上台，正式調降遺贈稅後才回到台灣依法申報遺產稅?!(有部分是贈與稅 但仍以遺產稅為大宗)
參、中場休息 啦啦隊過場
以上 皆為遊戲展的SG
肆、網路諷刺版(作者不詳)
豬月薪5千，打算用20萬建一個窩，狼不允許，說私自建就是違章建築，只允許向王八買。
王八是搞房地產的，先用20萬賄賂狼取得開發權，再用50萬元向狼買這塊地，投資10萬元把豬窩蓋好，向豬要價200萬元。
狐狸借200萬元給豬，連本帶利300萬，20年還清，豬全家二十年給狐狸打工。狼、狐狸、王八都賺了錢，只有豬虧，連豬子也不敢生了。豬越來越少，狼覺得這樣下去大家沒肉吃，於是開始打房。
狼顯得非常重視豬窩價格太貴的問題，研究部署了遏制豬窩價格過快上漲的政策措施。最後認定王八把豬窩價格賣得太高，是因為有的豬買了豬窩後自己不住而進行轉賣所致。於是狼規定：豬買了豬窩2年內賣了的，要向狼繳納奢侈稅。結果豬窩價格沒降下來，狼卻發了大財。
狼又對狐狸說：只借錢給首先(頭期款)交了更多錢的豬，並提高高利貸的利息，多買豬窩的不借，現金交易。這樣狐狸在豬的購窩過程中也發了財。王八借著豬窩價格上漲的行情，以更高的價格向狼買地，並轉轉嫁到豬窩價格上，再加價後賣給豬。
看到狼辛苦地為自己操勞，豬很感謝狼，但還是發現豬窩價格越來越貴。狼說：這事挺復雜，還真不太好辦，不過豬羅們放心，我們將繼續打房，可以向已經有豬窩的豬調高豬窩稅
CFO評論: 豬 狼 狐狸 這些動物界的複雜情節 不好評論啊!
伍、CFO版
1.我不喜歡615 我隨時都有股票部位 但 我支持課徵證所稅
而且 是更嚴格一視同仁的課徵基礎(外國人一樣要課 不爽不要買啊!)
2.我有不動產(超過2戶) 我曾經在營建業任職過 但 我支持不動產實價課稅
同樣的 不爽不要買啊!
3.(全球化+民主選舉)效應 執政者沒有骨氣讓房地產業者倒
所以 利率很難調高(除非歐美日率先大幅調高)
所有的打房措施都是假動作(奢侈稅可能快要鬆綁了)
4.2000年時 曾經參與過數家大型建商的拯救行動
當時的結論是「整體經濟景氣回升才是主宰房市的主要關鍵」
如今 景氣差 失業率高 薪資所得持續下滑 房價卻一枝獨秀
其原因可參考上述所歸納的論點
但 還有一項可能是沒有提到的
那就是
「與其文攻武嚇 不如灑$$用買的」
5.以上 算是一個非醫族群的LDS吧! 輕鬆看看囉!
發表於2011/04/20 http://blog.udn.com/ben0313/5118193
過去三年，台北、新北市房價上漲1~2倍不等。升斗小民望屋興嘆的挫折感及怨憤確值得同情，這也是奢侈稅推出後受到多數民眾支持的原因。
但是將房價上漲完全歸因於建築開發商或擁有豪宅者操作房價，則也未必公允。
台灣近年房價飆漲的短期因素是「資金」。民進黨執政八年，製造兩岸緊張對峙，民間擔憂台海安定，資金外流7兆元。兩岸緊張情勢紓緩後，台灣投資風險降低。加上遺贈稅降低，海外華人資金回流。據中央銀行統計，近兩年民間資金回流逾2兆元，情勢完全改觀。加上美元貶值，國際熱錢流向亞洲。目前民間游資泛濫，銀行爛頭寸過多，利率空前低廉，助長房地產投資。
兩岸對峙八年期間，台灣房地產投資停滯，房價低迷。同期間，香港、上海、北京房價都巨幅上漲，香港豪宅單價有高達一坪850萬元(新台幣)者。近兩年在「比價效應」下，造成港資、陸資及台資回流投資台灣房地產。
第三個短期因素是「市場預期心理」所產生的假性需求。當大家都看好房市會上漲時，投機客利用財務槓桿只要付很少的自備款，未等房屋完工房價上漲，轉手即可賺得非常高的投資報酬率。這些搶短線的投機客，是房價上漲推波助瀾的主要動力，奢侈稅實施就在於扼阻此類投機需求。
值得注意的長期因素，則是「社會累積之儲蓄存量」。台灣土地稀有，人口密度高，加上東方人有土斯有財的觀念，有錢就會買房地產。過去卅年經驗，每隔數年(過去平均七年，這次週期間隔較長)，民間儲蓄累積到一定程度，就有一波房產投資潮:新一代的首次購屋族、為保值買第二間收租的投資客，以及舊屋換新屋、小屋換大屋、偏遠郊區換新開發市區，或兒女長成，父母為兒女置產等，造成房價節節上漲。從過去每次房價上漲循環看，房市景氣繁榮兩三年，房價巨幅上升1~2倍之後，回檔最多也只有1~2成。然後沉寂一段時間，積蓄下一波購買力。
台灣都會區房價不可能回到原點，長期趨勢必然是逐步攀升，正如新加坡、香港、上海一樣。台北市民生社區為例，卅年經過3~4波，房價約上漲10~15倍。
「新興社區」也是促成房價上升的因素。因為規劃整齊、公設完整、建材高級，住家品質提升，帶動換屋族高價競購。近年房價上漲最多的地區是信義計劃區，大直、新莊、板橋、台中、台南、竹北等重劃區。土地重劃是為了都市建設。土地重劃的受益人原多是漁民、農民，只是後來轉手賣給建設公司或與建商合建開發。
所以今天這些重劃區土地大多集中在保險公司、建築開發商及大地主手中。土地重劃的目的是「都市更新」，若是沒有土地重劃及建商的投資開發，今天的重劃區可能還是我們所不樂見的兵工廠、農田、魚塭、磚窯的破敗景象。再者舊市區幅員狹小，隨著人口及所得增加，如果沒有重劃區，住屋更會供不應求。
房價上漲另一因素是新建住宅高級化，如一樓作為開放空間，或會客室、交誼廳、運動休閒中心。又如建材用大理石取代磁磚，磁磚取代油漆，地面鋪大塊地板，衛浴、廚房設備採進口貨，中央空調加空氣潔淨器等。今天同樣地段，房屋品質比十年前提升許多，成本增加，當然單位售價也水漲船高。
奢侈稅對短期嚇阻投機有效，對長期「居住正義」恐難落實。今天如果要落實「居住正義」，不是打壓房價，而是增加平價住宅的供應:如配合捷運興建，開發新市鎮、新社區；保留公有地廣建國民住宅及社會出租住宅。其次是產業發展分散到中南部及桃竹苗。最後，實施房地產資本利得稅，或以市價課徵土地增值稅。雖無法改變房價長期上漲趨勢，但可以平衡財富被剝奪感。
CFO評論: 張忠本曾經是我的長官 在公務上 沒話講 但關於政治部分 不予置評
貳、林隆昌 版(執業會計師 醫師公會及藥師公會受聘講師)
原文詳 http://www.richgogo.com/pro/pro_one/245/
一前言
最近幾則有關房價的新聞，都令人啼笑皆非。例如，為了帶動房價上漲，公有土地停止標售、再者，甫推出的都市更新案，也為了避免影響房價，立刻喊停。所有讀過經濟學的人都知道，物價的漲跌是因為供需互動的結果，其中需求的主要來源必須要需求者有資金。特別是房屋，若無資金，房價不可能上漲。
造成房價在一年內漲一倍其原因是台灣的資金氾濫。這些資金不是原來台灣本土的資金，而是國際資金快速進入台灣。根據某雜誌報導目前市場閒置資金高達新台幣六兆以上。
二國際資金流入台灣的原因
國際資金流入台灣的原因有三：
第一遺產稅率降到10%。
鄰近各國包括日本韓國等遺產稅率都在50%以上，美國遺產稅率明年將回到55%，大陸遺產稅即將從60%開始課徵，國際資金包括台商的資金當然會跑到台灣來避稅。而且房地產是以公告價值課徵遺產稅，公告價值常是市價的三成以下，資金若轉入房地產，遺產稅降為3%以下。一個有十億現金資產的人若在台灣不規劃，其遺產稅額是一億元，若全部轉入不動產，遺產稅降為三千萬元，省稅七千萬元。
第二利率偏低資金轉入資產市場。
目前銀行存款利率普遍在1%以下，大額存款更低到剩下0.3%以下，利率的政策顯然是會逼得金主將資金轉入資產市場獲取投資利潤。存利率低、相對的借款利率也低，投資人再低利率低負擔的條件下一定會大額融資炒作資產，包括股票及房產。
第三開放外資買樓。
目前外資進入台灣要購買不動產，在台灣的法規上並不困難，只要在國內設公司或找到國內個人名義，即可大舉買入房地產，政府似又不查禁。
三房價急速上漲是中產階級的悲哀
一個中產人，二十年來每年存50萬元，20年後累積到1000萬元，98年初若打算在台北市買房，可是一直等到99年出都沒有買進，原來在台北市1000萬元可以買到的房屋，現在要2000萬元以上。這個人的感受是什麼，他還要再存20年才能有房子住，內心會發現一年內他損失了1000萬元。原來不是股市崩盤才會有損失，而是快速的上漲的房價使這個人的損失更嚴重。
四結語
房價上漲是社會的正常現象，但若是因為資金快速集中造成快速的上漲，人民普遍的感受是努力已經趕不上壓力。政府的人才很多，不會真的認為公有地標售或都更案是造成房價上漲的原因吧!在台灣普遍民眾還沒有準備好要像新加波或香港成為國際資金自由區的時候，建議政府儘快提高遺產稅率、提高利率、並緩和國際資金進入台灣炒樓，以遏止資金大量進入房市。
CFO評論: 究竟是誰一舉將遺贈稅從約50%一次調降到10%的？有影響嗎?
看看財政部官網的這些話吧!(原文詳http://www.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=61499&ctNode=1774&mp=6)
遺贈稅稅率雖降為10％，仍較上年增加178億元(+79.7％)，如扣除單筆大宗之遺贈稅147億元，仍較上年增加13.8％，主因回國依法申報者增加所致。
換句話說，很多人是等到馬英九上台，正式調降遺贈稅後才回到台灣依法申報遺產稅?!(有部分是贈與稅 但仍以遺產稅為大宗)
參、中場休息 啦啦隊過場
以上 皆為遊戲展的SG
肆、網路諷刺版(作者不詳)
豬月薪5千，打算用20萬建一個窩，狼不允許，說私自建就是違章建築，只允許向王八買。
王八是搞房地產的，先用20萬賄賂狼取得開發權，再用50萬元向狼買這塊地，投資10萬元把豬窩蓋好，向豬要價200萬元。
狐狸借200萬元給豬，連本帶利300萬，20年還清，豬全家二十年給狐狸打工。狼、狐狸、王八都賺了錢，只有豬虧，連豬子也不敢生了。豬越來越少，狼覺得這樣下去大家沒肉吃，於是開始打房。
狼顯得非常重視豬窩價格太貴的問題，研究部署了遏制豬窩價格過快上漲的政策措施。最後認定王八把豬窩價格賣得太高，是因為有的豬買了豬窩後自己不住而進行轉賣所致。於是狼規定：豬買了豬窩2年內賣了的，要向狼繳納奢侈稅。結果豬窩價格沒降下來，狼卻發了大財。
狼又對狐狸說：只借錢給首先(頭期款)交了更多錢的豬，並提高高利貸的利息，多買豬窩的不借，現金交易。這樣狐狸在豬的購窩過程中也發了財。王八借著豬窩價格上漲的行情，以更高的價格向狼買地，並轉轉嫁到豬窩價格上，再加價後賣給豬。
看到狼辛苦地為自己操勞，豬很感謝狼，但還是發現豬窩價格越來越貴。狼說：這事挺復雜，還真不太好辦，不過豬羅們放心，我們將繼續打房，可以向已經有豬窩的豬調高豬窩稅
CFO評論: 豬 狼 狐狸 這些動物界的複雜情節 不好評論啊!
伍、CFO版
1.我不喜歡615 我隨時都有股票部位 但 我支持課徵證所稅
而且 是更嚴格一視同仁的課徵基礎(外國人一樣要課 不爽不要買啊!)
2.我有不動產(超過2戶) 我曾經在營建業任職過 但 我支持不動產實價課稅
同樣的 不爽不要買啊!
3.(全球化+民主選舉)效應 執政者沒有骨氣讓房地產業者倒
所以 利率很難調高(除非歐美日率先大幅調高)
所有的打房措施都是假動作(奢侈稅可能快要鬆綁了)
4.2000年時 曾經參與過數家大型建商的拯救行動
當時的結論是「整體經濟景氣回升才是主宰房市的主要關鍵」
如今 景氣差 失業率高 薪資所得持續下滑 房價卻一枝獨秀
其原因可參考上述所歸納的論點
但 還有一項可能是沒有提到的
那就是
「與其文攻武嚇 不如灑$$用買的」
5.以上 算是一個非醫族群的LDS吧! 輕鬆看看囉!
